예고등기의 모든것

예고등기

 

부동산에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤 들어 봤을 내용인데요.

오늘은 예고등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

예고등기란 ?

개념적으로 예고등기라 하면 매매, 증여, 상속 등으로 변경된 부동산에 대해 그 취즉이 부당하다며 법적 분쟁(소송)이 제기된 경우에 법원이 등기소에 요청해 등기부에 기록하는 절차를 말합니다.

하지만 이처럼 예고등기 제도는 2011년 4월 12일, 부동산법이 개정되면서 폐지되었습니다.

그렇지만 이미 등기된 예고등기는 존속할 수 있기에 부동산을 거래 할 때에는 소송의 내용과 결과를 반드시 확인하여 재산을 지키면서 어려울 경우 전문가에게 조언을 구할 필요가 있습니다.

 

혹시, 미 물건이 경매 물건인 경우 향후 재판결과에 따라 소유권이 무효 또는 취소될수 있음을 알아야 합니다.

등기부등본상에 예고등기가 기재 되어 있을 경우에는 불의의 피해를 입을 수 있으므로 조심하여야 하는 경고 등기입니다.

 

예고등기 효과 및 특징

경고의 목적으로 설정된 등기라 할 지라도 기분좋은 내용이 아님은 분명합니다.

예고등기 자체가 소유권 변동 효과가 발생하지 않으며, 경고의 목적이 주를 이루고 있습니다.

소송이 승소하게 되면 예고등기 이후에 이루어진 각종 부동산 처분(매매, 임차권 등)은 예고등기를 한 사람에에 대항할 수 없습니다.

그렇지만 예고등기가 있다고 해서 부동산의 처분행위자체가 금지되지 않고 매매와 처분이 가능합니다.

 

돌아보기

예고등기 확인하기 (등기부등본 올바로 보는 방법)

등기부등본에서 보면  표제부, 갑구, 을구가 있다.

표제부는 첫번째와 두번째로 나누는데, 첫번째 표제부에는 간단하게 얘기하면 인적사항을 적어 놓은 것이라 보면 됩니다.

인적사항이란 : 주소, 면적, 어떤구조등 이 표시되어 있습니다.

두번째 표제부에는 전유부분의 표시를 나타내는 부분입니다.

 

갑구에는 소유권에 관련된 내용이 기재됩니다.

을구에는 압류, 세금 및 기타 권리사항이 기재됩니다.

 

이처럼 등기부 등본에는 이렇게 구성되어 있는데 예고등기는 어디에 표시되어 있을 까요?

예고등기는 갑구란을 보시면 됩니다.

예고등기 항목에 법원이 촉탁한 사실, 소송의 사건번호, 관할 법원, 소송의 원인(원인 무효, 말소소송) 등이 명시되어 있습니다. 

 

경매투자시 예고등기

예고등기가 있으면 실제로 낙찰가가 많이 낮아지거나 경쟁이 줄어드는 경향이 있습니다.

그렇지만 향후 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다는 점은 간과해서는 안될 것입니다.

※ 예고등기제도 2011년 4월 12일 폐지

 

예고등기가 있다고 해서 무조건적 위험한 것은 아닙니다.

하이리스크 하이리턴이라고 했나요. 등기부상 예고등기의 원인(소송내용, 소송 상대방 등)을 정확히 분석해서 낙찰 후 대비책을 준비하는 것도 전문가들의 비결일 수 있습니다.

 

점프 슛

예고등기와 관련된 법적 위험사례

1. 낙찰 수 소유권 상실 위험 (법원 소송 결과에 따라 부동산 상실될 수도 있음)

2. 허위 예고등기와 같은 경매 방해 목적 등기 

3. 법원 소송 종료 후 예고등기 말소 지연사례

4. 경매 참가자 피해사례 ( 낙찰 후 법적 분쟁으로 인한 손실발생우려)

5. 폐지된 법, 기존 예고등기 법률 검토 필수

마무리

경매투자시 많은 수익을 낼 수도 있지만 잘못하면 낙찰받은 소유권을 잃을 수도 있는 예고등기는 반드시 소송 원인과 처분 가능여부를 면밀히 검토하여 입찰가부를 판단하심이 필요합니다.

좋은 부동산 투자되세요.~^^